“房地产高质地发展”与“好屋子”建造，是中国房地产异日转型的但愿，亦然本年说起热度最高的地产词汇。从十五五策划节录、中央经济职责会议到住建部新闻发布会，这两个名词，确切成了房地产异日发展的代名词。

“房地产高质地发展”是从政策层面谈房地产的趋势和转型，“好屋子”建造是从战术层面谈楼市异日居品的开采标的。房地产的趋势莫得东说念主能彻底把执，包括本轮楼市何时见底，最终要由阛阓的力量决定。而对“好屋子”，每个东说念主有足够的学问和才气去辩认。是否稳当“好屋子”秩序，是异日房地产投资开采，房屋交易能否奏凯的要害。

“好屋子”秩序成行业导向，容积率、建筑密度才是居住体验的决定要素

住建部建议的“好屋子”秩序，中枢概述为“6633”口诀，其中第一个“6”是有“六不”，不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，第二个“6”是这个屋子要“六防”，能防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔。两个“3”，第一个“3”是“三省”，要宽心、省地、省钱。第二个“3”是“三要”，要健康、要实用，还要干系怀。

能达到“6633”秩序的，天然是称心国度模范的好屋子。“好屋子”能否给东说念主带来居住好体验，由多种要素决定。诚然，像住宅层高、隔音效果、建筑材料和外墙保温工艺，是“好屋子”必不能少的品性要求。但要称心国东说念主心目中的“好屋子”秩序，容积率和建筑密度才是最要害条目。

就像低层别墅、洋房与高层、超高层住宅，即使两者王人达到国度“好屋子”建筑工艺，后者在居住舒限定和活命体验性上彻底无法与前者比较。在大大批中国住户心目中，高层电梯住宅一度成为视野豁达、居住有好意思瞻念的代名词，是比多层住宅更高线索的居住居品。这种意志是开采商多年宣传炒作的着力。如若说，在往常20年中国房地产高潮期，高层、超高层住宅尚有一定的居住上风，到了房地产大革新年代，高层、超高层住宅的缺欠将日新月异。在买房上，居品建筑类型是比层高、公摊、绿化率这些方针更进军，也更容易踩坑的陷坑。

中国房地产阛阓化矫恰是学习模仿香港楼市而来的，在居住居品上把香港东说念主口宽敞、地价不菲终端下开采高层、超高层住宅也动作素养复制。中国高层、超高层住宅的开采泛滥伴跟着中国房地产兴旺的全历程。

其实，高层住宅在海外上从来不是主流。西洋国度，除了大城市中枢性段以高层公寓为主外，中小城市和郊区基本以多层、低层住宅为主。大HOUSE、大花圃这是印在中国东说念主脑海中固有印象的好意思国东说念主居住环境。即使连东说念主多地少，地盘资源比中国还弥留的日本、韩国，占主体的居住样式，亦然多层住宅。在寸土寸金的日本东京，仍然有十分多的私东说念主房屋是低层住宅。中国城市东说念主多地少，只可选拔高层住宅是开采商忽悠住户的经典话术。

中国开采商热衷于开采高层、超高层住宅，彻底是经济利益上的用心狡计。在楼市高潮期，住宅供不应求，开采商拿到一块地，能盖更多的住宅就能赚更多的利益。充分诈欺容积率，把策划方针榨干，盖尽量多的面积，是开采商共通的想法。作为卖处所，政府的财政收入复古等于地盘财政，提高点容积率方针，楼面地价经济测算空间大，开采商拿地关心越高，地盘也越能卖高价，何乐而不为。往常，中国城市中，3.0以上容积率，百米以上高层住宅日益普及，这既离不开中国城市化对住宅的高需求，也跟政府和开采商的利益导向干系。

楼市转型期，阛阓需求逻辑变化，国度对住宅开采念念路发生根柢改动

跟着地产盛宴罢了，房地产开采逻辑和阛阓需求彻底巅倒。现时，阛阓上庸俗高层住宅数见不鲜，销售重荷；而高品性低密度的改善住宅供不应求。本年的一线城市有个怪气候，越是高端豪宅越好销，总价超1个小宗旨的顶级豪宅一推出就秒光，总价超千万的高端住宅销售创历史记录，三四百万元的庸俗电梯房无东说念主问津。

因为经过多年超高速发展，中国房地产早已供应满盈，高度同质化的高层电梯房是楼市下行挤泡沫的最主要宗旨，亦然价钱跌得最惨的居品。感觉理智的开采商早就住手了开采投资，本年固然房价跌得较凶，其实，供给端的萎缩进程比需求端更严重。

住宅新开工面积成为本轮下行周期中承压最权臣的中枢数据，其下滑幅度远超销售、齐备等其他方针。2025年11月,世界住宅新开工面积达4395 万往常米，同比降幅进一步扩大至27.7%，畅通多月保持两位数负增长。2025年11月单月房屋新开工面积约为5003万往常米。该限制较 2021年行业高点（此前一轮周期峰值）大幅萎缩 73.9%，十分于径直倒退至20余年前的水平，与 2004 年的行业新开工量级基本持平。

开采商失去拿地酷好酷好，变成的后果等于卖地收入的暴跌。2025年1—11月世界地盘出让收入同比降了10.7%，全年最多也就3.5万亿出面。对比2021年的8.7万亿巅峰，少了5.2万亿以上。中国大城市地盘弥留，房价只会涨不会跌的传闻，被阛阓规矩狠狠打了脸。

既然中国的高层住宅严重满盈，中国城市的地盘供应根柢莫得吹嘘中的那么稀缺。那么价值规矩和居住体验将成为异日住宅开采的着实秩序。国度最近一方面推出“好屋子”建筑秩序，同期在住宅建筑模范和地盘供应上，初始根柢转向。

最近召开的中央经济职责会议上，建议房地产要“控增量、去库存、优供给”，开释出的信号等于低容积率、低密度的改善型“好屋子”才是值得投资的标的。被阛阓毁灭的，天然是居住体验差，居品隐患多的高层、超高层住宅。

地盘出让向中低容积率歪斜，莫得“好屋子”基因的高层、超高层住宅长进暗淡

住建部比年来屡次强调反对“摊大饼式”彭胀和超高容积率带来的“城市病”，在《对于擢升住宅品性的指点主张》中建议：合理抑遏开采强度，饱读舞限定镌汰容积率，加多绿地、环球活动空间和日照条目。

固然，住建部莫得明文司法地盘出让不准再推高容积率地块，但在阛阓需求出动和高层住宅同质化严重的环境下，许多城市王人一辞同轨地在卖地中，镌汰容积率、镌汰开采强度，尤其在改善型、高端或城市中枢区名堂中。

2024年起，山东多地在地盘出让条目中明确终端定住宅容积率≤2.0，部分新区（如济南新旧动能调治起步区）以致要求≤1.5；青岛西海岸新区、烟台芝罘湾片区等推出“低密宜居”地块，容积率广泛抑遏在1.2–1.8。

象长沙、武汉也曾是驰名的“高容积率”开采城市，往常的卖地容积率在3.0以致3.5以上。本年以来，长沙的新供地平均容积率仍是从以前的3.05着落到2.4把握。长沙阛阓上11-17F的低密改善盘越来越多。

连广州、上海这么典型的一线城市，在新推地盘拍卖中容积率王人在3.0以下，建筑限高要求80米以下。这从根柢上甩掉了高层建筑出现的可能。

从住建部推出“好屋子”建造秩序，到地盘出让中，中低容积率成为标的，异日住宅的开采将更稳当东说念主的居住体验和活命本能。往常为镌汰楼面地价，追求利润而单方面拔高的高层住宅，在房地产初始新的轮回周期中，将沦为高悭吝老本、高消防风险的水泥丛林，异日的价值将恒久走衰。

香港宏福苑高层住宅大火，仍是把高层住宅的缺欠展现得一览无遗。高层、超高层住宅使用不经济，动手穷困将是异日高层住宅业主将濒临的实践。

中国房地产高速发展的20多年，亦然高层、超高层住宅连忙在神州地面普及的时间。跟着东说念主口的减少，大家对居住体验秩序升级，以“好屋子”为载体的低容积率、低开采强度、高建筑品性的生态住宅将成为异日楼市的主流，亦然国度力推的住宅居品标的。

莫得了地盘弥留的噱头，莫得了源远流长的接盘者，仍是祛魅的高层、超高层住宅，将回到其应有的价值轨说念上。对于想购房、居住改善的住户，在中低容积率的“好屋子”与高密度的高层住宅之间若何选拔，肯定不难判断。持有高层、超高层住宅的业主，除了照实有特地认真，赶早置换稳当“好屋子”秩序的住房，才是房产保值升值的期间。

【备注：这是 许子 2025年12月的第20篇著作，总610篇，收录于「許子楼市」书册】